“认房不认贷”落地 北上深二手房成交活了

近期,楼市政策优化迈入实施阶段,因城施策促进刚性和改善性住房消费。一线城市“认房不认贷”在近日全面落地,市场反应如何?为此,证券时报记者走访了北京、上海和深圳市场。

北京“认房不认贷”新政落地后,二手房市场迅速活跃起来。9月3日,证券时报记者以购房人身份从多家房产中介处了解到,新政后首个周末,无论是带看量还是成交量均较之前大幅增加。

北京丰台区某大型房产中介门店的小刘告诉证券时报记者,新政对客户心理刺激作用比较高,需求一下释放出来,这两天成交比较多,现在店里人手都不够用了。“周六一天,我们这一片儿卖了12套房,而前4个月我们店一共才卖了4套房。”他说。

小刘告诉证券时报记者,新政影响比较大的,一方面是外地有记录在北京无房的刚需客户,新政之前在北京买房算二套,现在可以算首套,不仅利率下降,首付成数也下降,很多客户购买力就上来了;另一方面是北京有换房改善需求的客户,很多北京有一套房的客户都有记录,现在只要卖了持有的房子,再买房就按首套来算,这波需求也被刺激出来了。

北京东城区某房产中介门店的小李也对证券时报记者表示,这两天看房人挺多的,无论是带看量还是成交量,相比之前都有所增加。因为原来首付款有压力的购房者,新政放开后压力小了,量自然就起来了。

“据我了解,周六一天全北京二手房成交量是以前大概半个月的量。”另一家房产中介某门店的小王对证券时报记者说,现在是换房的好时机,一方面不像以前挂牌长时间卖不出去,只要价格合适,还是比较好出手,因为客户群体多了;另一方面,换房选择的余地也比以前大,比如“以小换大”,以前想买100平方米的房子,现在可以考虑买120平方米的房子了,因为可以多。

对于北京二手房市场成交活跃的现状,中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时表示,因为北京新政前后,二套房认定标准变化影响最大,之前无房有过记录的,再买房被认定为二套房,首付比例非普通住宅是80%,普通住宅是60%,新政后,再买房可以认定为首套房,首付比例非普通住宅降低至40%,普通住宅是35%。因此,新政后北京市场成交热度最高。

据中原地产研究院统计,9月2日北京二手房成交量大约为1200套,与前一个周六成交只有不到600套相比,上涨超过100%,但这个数据依然低于2023年2~3月同期的1500套以上水平。

张大伟还表示,新政后北京二手房房源挂牌量明显增加,9月2日新增挂牌房源超过3000套,是过去的3倍,而二手房客户新增大约是1倍。在整个二手房房源中,有600套房源涨价,这反映出一部分业主是为了“卖一买一”享受宽松的首付政策想换房的,另一部分业主是期望价格上涨变现,但整体来看,目前的成交价格基本平稳。张大伟认为,目前看,如果成交量持续放大一周以上,价格有可能开始明显上涨,但只降低首付带来的需求可能很快释放,在“认房不认贷”政策落地后,北京市场还期待首套房贷利率加点减少、郊区限购政策调整等政策能尽快落地。

“政策宣布当晚都在加班,凌晨3点(9月2日)还在签单,有客户担心后续涨价,加了几次价才谈下来。”房产中介业务员小赵向证券时报记者感慨道,“太疯狂了,第一天爆发力就这么猛。”

9月2日起,上海正式执行“认房不认贷”措施。每当房产政策调整,率先忙起来的都是房产中介业务员,这次也不例外。

“周六一上午带看了7组客户,这是之前一周的带看量。”小赵告诉记者。据他的观察,带看量增加同时,买卖双方的心态也在悄然发生变化,“我们有一套房源,客户出到之前的报价,约房东谈,但‘认房不认贷’政策发布后,房东不过来了。”

正打算换房的陈女士,同样真切感受到了政策出台前后上海楼市的变化,“家里已挂牌待售的房子,周末两天中介带来5组客户来看房,之前都是偶尔有客户,而我们之前看过的房源,有几套挂牌价已上调了几十万元”。

“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。根据上海目前购房政策,首套房首付35%,商业利率4.55%;二套房首付70%,商业利率5.25%。

陈女士在儿子上小学、女儿上幼儿园后,就酝酿置换套大房子。“家里两个孩子,加上有老人,三房不够住了,目前房子价格约500万元,之前因为二套房首付要七成,只能考虑700多万元的房子,可选的余地太小。”陈女士告诉记者,在“认房不认贷”政策出台后,就将换房预算提高至900万元,“虽然首套房首付最低35%,但考虑到压力,置换时打算付50%的首付。”

按照本金450万元、30年期等额本息计算,在不考虑公积金情况下,陈女士纯商业每个月还款额约为22937.55元。而如果按照二套房政策,每个月还款额约为24846.32元,两者相差1908.77元。

值得一提的是,尽管认房不认贷的政策已出台,但目前银行尚未收到细则。多位银行信贷人士向记者表示,目前尚不能签订房贷合同,要等实施细则,“预计很快就能出台”。

“虽然周末的天气不稳定,但还是有不少业主和购房者前来咨询,看房的人也多了,比起前几周周末多出一倍。”在深圳福田园岭片区,记者走访了多家房产中介门店,看到不少业主和购房者都在咨询政策相关的内容,有房产中介经理表示,“业主的热情反而比购房者还高,可能因为目前推出的政策有利于换房一族,但价格目前保持稳定。以园岭片区为例,与前两三年的最高峰相比,目前二手房房价普遍下跌近30%。”

根据深圳市房地产中介协会的统计,8月深圳二手房录得量(指以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数)为3115套,环比增长3.9%。在这其中,大于等于90平方米户型的录得占比则出现一定回升。究其原因,在当前政策密集出台的背景下,改善型、置换型需求的反应则更为直接明显。

“业主反价的现象不多,但一些业主也在期待更多的放松政策出台。”这是记者在深圳罗湖、龙华采访多位房产中介经理得到的回复,“与以往政策优化后的市场情况不同,目前深圳二手房市场依旧平稳,购房者依旧比较谨慎,而且今年以来深圳已经多次优化了楼市调控措施,但市场反应不及预期。”

踏入9月,楼市的“金九银十”正式拉开帷幕。此前,深圳多个楼盘还传出收回折扣的消息,但也有开发商随即进行澄清。乐有家研究中心监测显示,继6~7月新房成交两连涨后,8月深圳新房市场出现回落。全市网签成交2199套一手住宅,环比下跌30%。

记者在龙华的一些新房项目看到,营销中心的人气很高,楼市优化政策还是在一定程度上刺激了购房者热情。“周末看房的访客非常多,比前几周的周末多出30%以上,我们项目依旧保持相关的折扣优惠,去化还是首要任务。”龙华北站片区一处新房项目的营销负责人告诉记者。

“或许,现在银行个贷经理比我们还忙,”有房产中介经理打趣道,“更多的购房者对存量房贷利率调整更为关注,也更期待各家银行的具体细则,最近个贷经理的电话应该是最忙碌的。”

中指研究院市场研究总监陈文静表示,北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策,政策信号明显,预计将极大修复市场情绪和预期,提振市场信心,短期其他二线城市和三四线城市很可能也将全面跟进。

陈文静认为,各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措,政策暖风频吹,核心城市房地产市场将迎来一波向上行情,“金九银十”市场可期。

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